Widerrufsrecht bei Maklerverträgen

Neue Funktionen für das OpenEstate-ImmoTool
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Re: Widerrufsrecht bei Maklerverträgen

Postby herbert türk » Thu 12. Jun 2014, 17:50

Ich mache es so

beim Maklerauftrag lasse ich mir vom Auftraggeber die Widerrufsbelehrung unterschreiben.
Wenn ein Objekt vermietet oder verkauft werden soll, dann lasse ich eine Reservierung unterschreiben, in der das Widerrufsrecht steht.

Alles andere mit der Technik kann immer umgangen werden. Wer kann dann was und wie beweisen? Die behaupten dann das die Kinder dieses Mail aufgemacht haben und somit die Widerrufsbelehrung nicht bestätigt wurde.

Irgendwie haben die Behörden einfach keine guten Einfälle. Wie kann man so eine Gesetz auf dem Weg geben. Technisch ist und wird es nie rechtssichere Bestätigungen geben. Es gibt immer ein App oder Toll um solche technischen Dinge völlig auszuschalten.

Lösung für Immotool: Einfach ein Kästchen integrieren, das mit dem Versand angeklickt werden muss. Somit bestätigt der Interessent, diese Belehrung gelesen zu haben und damit einverstanden ist. In der eMail-Anfrage muss dann natürlich dies vermerkt sein.
herbert türk
 

Re: Widerrufsrecht bei Maklerverträgen

Postby ickbindatwieder » Thu 19. Jun 2014, 18:49

Hallo,

ich habe für eine Kundin folgende Lösung gefunden.

  • losgelöst vom Immotool habe ich ein Widerrufsformular auf der Webseite integriert.
  • Kontaktformular. Hier habe ich in der myconfig.php die contactTerms aktiviert, die der Besucher bestätigen muss. In die Textdatei habe ich dann die Widerrufsbelehrung und den Zusatz mit der Einwilligung eingetragen.
  • Im Exposé habe ich unterhalb der AGB einen Unterstrich gemacht und dort auch die Widerrufsbelehrung eingetragen.
  • Die Maklerin hat bei Besichtigungen immer einen Vordruck dabei, nicht zuletzt auch als Nachweis für den Anbieter, wo die Klausel gegengezeichnet werden muss.

Problem:

  • Widerruf unterhalb der AGB sieht nicht schön aus und die Überschrift fehlt.
  • Auf der Webseite kann der Besucher das Expsé ohne Checkbox anfordern.
  • Der Wrapper lässt sich nicht so ohne weiteres verändern, damit man zum Beispiel auf eine eigene Componente leiten kann.
  • Es gibt keinen Automailer als Antwort auf eine Kontaktanfrage. Hier müsste es auch möglich sein Texte zu definieren.

Ich hoffe, ich konnte etwas helfen und würde mich freuen, wenn es zeitnah eine technische Lösung dafür gibt, die sowohl eine zusätzliche Seite im Exposé, einen konfigurierbaren Automailer bei Kontaktanfrage und Checkboxen bzw. Ausfüllfelder, die ausgefüllt/angeklickt werden müssen, BEVOR das Exposé angezeigt wird, enthält

Beste Grüße, Thorben
Last edited by Andreas Rudolph on Wed 25. Jun 2014, 10:56, edited 1 time in total.
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Re: Widerrufsrecht bei Maklerverträgen

Postby Andreas Rudolph » Wed 25. Jun 2014, 12:35

Hallo in die Runde,

in den letzten Wochen hatten wir verschiedene dringende Baustellen zu bearbeiten - daher gibt es zum Thema "Widerrufsrecht" noch keine großen Neuigkeiten zu berichten. Ich möchte nun aber die Diskussion hier wieder aufnehmen, auf die verschiedenen angesprochenen Aspekte noch mal kurz eingehen und den aktuellen Stand unserer Überlegungen zum Thema "Widerrufsrecht" hier zur Debatte stellen.

(1) Bzgl. Widerrufsbelehrung in den AGB / Beschreibungstexten

Einige Anwender hatten vorgeschlagen, dass die Widerrufsbelehrung in den AGB oder Beschreibungstexten eingefügt werden könnte:

dmarx wrote:... möchte ich vorschlagen, dass wenigstens eine weitere Seite mit den Widerrufsbelehrungen an das Exposé angefügt werden können, ähnlich wie es mit den AGB funktioniert.

Mani wrote:Man könnte am Anfang mindestens die Wiederrufsbelehrung in die Beschreibung integrieren.

Nach unseren Erkenntnissen zu dem Thema kann man der Aussage von Tino hier voll und ganz zustimmen:

Tino wrote:Eine weitere Seite im Exposé reicht nicht aus um den Provisionsanspruch zu sichern!
Die Widerrufsbelerung muss vor dem Versand des Exposé's (wenn dort die komplette Adresse & Name des Eigentümers drin steht) erfolgen und eben entweder vom Kunden direkt bestätigt werden mit einem "Ja, ich möchte vor dem Ablauf der Widerrufsfrist Ihre Leistung in Anspruch nehmen" oder man wartet 14 Tage ab und sendet dann das Exposé, wenn kein Widerspruch vom Kunden vorliegt.


(2) Bzgl. Anpassungen im Kontaktformular auf der eigenen Webseite

Thorben beschrieb eine Lösung, wie er die Widerrufsbelehrung auf der Webseite einer Kundin geregelt hat:

ickbindatwieder wrote:
  • losgelöst vom Immotool habe ich ein Widerrufsformular auf der Webseite integriert.
  • Kontaktformular. Hier habe ich in der myconfig.php die contactTerms aktiviert, die der Besucher bestätigen muss. In die Textdatei habe ich dann die Widerrufsbelehrung und den Zusatz mit der Einwilligung eingetragen.
  • Im Exposé habe ich unterhalb der AGB einen Unterstrich gemacht und dort auch die Widerrufsbelehrung eingetragen.
  • Die Maklerin hat bei Besichtigungen immer einen Vordruck dabei, nicht zuletzt auch als Nachweis für den Anbieter, wo die Klausel gegengezeichnet werden muss.

Ich habe so meine Zweifel, dass eine Online-Bestätigung der Widerrufsbelehrung tatsächlich wirksam ist. Wie soll man dabei z.B. sicherstellen, dass tatsächlich die im Kontaktformular eingetragenen Personendaten korrekt sind?

Wenn man als Makler die Eingaben aus dem Kontaktformular nicht weiter prüft und direkt mit der Arbeit beginnt, läuft man Gefahr umsonst zu arbeiten und auch keinen Wertersatz geltend machen zu können - da es keinen gültigen (eindeutig identifizierten) Vertragspartner gibt.

Wirklich entscheidend ist aus unserer Sicht eigentlich nur der letzte von dir angesprochene Punkt, dass sich die Maklerin beim Vor-Ort-Termin eine Unterschrift einholt.

(3) Bzgl. Lösungen anderer Software-Anbieter

Eine Online-Bestätigung der Widerrufsbelehrung kann meines Erachtens eigentlich nur funktionieren, wenn jeder einzelne Vorgang eindeutig (sowie nicht manipulierbar) in einer Datenbank nachvollziehbar ist. Eine "Offline-Software" wie OpenEstate-ImmoTool kann dies ohne größere Umstellungen in jedem Falle nicht leisten. Eine "Online-Software" wie Flowfact oder OnOffice hat da definitiv mehr Möglichkeiten.

Interessant ist am Rande auch diese Lösung, welche momentan von Node Exposé beworben wird. Hier werden Exposés verschlüsselt per E-Mail an die Kunden versendet. In der E-Mail findet der Kunde einen Link, über den er die Widerrufsbelehrung einsehen und bestätigen kann. Nach erfolgter Bestätigung erhält der Kunde eine PIN zur Entschlüsselung der PDF-Datei in der E-Mail.

Dennoch sehe ich die Lösungen der anderen Anbieter mit gewisser Skepsis. Die Rechtslage bei der Widerrufsbelehrung ist noch nicht wirklich eindeutig und es ist durchaus denkbar, dass sich auch diese Lösungen überlisten lassen. Letztlich ist es ein allgemeines Problem beim Fernabsatz, dass man keine Möglichkeit hat um festzustellen, ob ein anonymer Besucher tatsächlich die Person ist, für die er sich ausgibt. Man kann ja nicht mal zuverlässig unterscheiden, ob eine Webseite von einem Menschen oder einer Maschine besucht wird - wie soll man dann die Personendaten selbst noch auf Korrektheit prüfen können. ;)

Ganz allgemein haben die Lösungen der anderen Anbieter den Haken, dass der Kunde auch zwingend eine E-Mailadresse besitzen muss. Hat der Kunde keine E-Mailadresse steht man weiterhin vor dem Problem, dass der Kunde irgendwie seine Bestätigung übermitteln muss. Per Fax oder Post funktionieren die beschriebenen Lösungen nicht und man muss als Makler für diese Kommunikationswege dennoch andere Lösungen finden.

Die Rechtslage ist in jedem Falle noch immer unklar. Welche Vorgehensweise vor Gericht Bestand haben wird, kann man momentan noch nicht absehen. Insofern raten wir dazu, die Lösungen anderer Anbieter kritisch zu hinterfragen und sich nicht blind darauf zu verlassen. Es ist damit nicht garantiert, dass man im Streitfall vor Gericht in jedem Falle als Sieger hervorgeht.

(4) Unser persönliches Fazit

Die neue Regelung zum Widerrufsrecht ist nicht nur rechtlich unklar - es bestehen darüber hinaus auch ganz grundsätzliche Probleme im Zusammenhang mit der Identifizierbarkeit einer Person beim Fernabsatz. Es gibt aus unserer Sicht eigentlich nur ein zuverlässiges Mittel, um eventuellen Risiken soweit wie möglich aus dem Weg zu gehen:

Lassen Sie sich den Maklervertrag inkl. der Widerrufsbelehrung schriftlich vom Kunden unterzeichnen.

Eine solche Unterschrift wurde und wird immer vor Gericht akzeptiert bzw. es ist wohl in den wenigsten Fällen möglich, seine eigene Unterschrift im Streitfall zu leugnen (z.B. bei Unzurechnungsfähigkeit).

Ganz allgemein wäre hier z.B. folgender Arbeitsablauf denkbar:

  1. Anfrage eines Kunden trifft ein (z.B. per Webseite, Immobilienportal oder Telefon)
  2. Kundendaten werden in die Maklersoftware übernommen
  3. Ein Maklervertrag (ggf. personalisiert mit den Personendaten) wird erstellt und inkl. der AGB und Widerrufsbelehrung per E-Mail / Fax / Post an den Kunden gesendet.
  4. Der Kunde unterschreibt den Vertrag und bestätigt die Widerrufsbelehrung. Bei Bedarf kann der Kunde ankreuzen, dass der Makler auch schon vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig werden kann und im Widerrufsfall ein Wertersatz geltend machen kann.
  5. Der Kunde sendet den unterschriebenen Vertrag per E-Mail / Fax / Post zurück an den Makler.
  6. Der Makler beginnt seine Vermittlungstätigkeit (ggf. nach einer Wartezeit von 14 Tagen)
  7. Beim ersten Vor-Ort-Termin mit dem Kunden kann der Makler die Angaben ggf. noch mal gegenprüfen.
Auch wenn es etwas umständlich aussieht - unter Anbetracht der derzeit unklaren Rechtslage sollte man als Makler keine unnötigen Risiken eingehen und einen möglichst sicheren Weg wählen - Komfort sollte da eigentlich erst mal zweitrangig sein.

(5) Schlussfolgerungen für das ImmoTool

Den unter (4) beschriebenen Ablauf kann man im Prinzip natürlich auch ohne ImmoTool mit der üblichen Bürosoftware realisieren. Jedoch denken wir momentan darüber nach, in welchen Punkten das ImmoTool den oben beschriebenen Ablauf unterstützen kann. Folgende Anpassungen am ImmoTool wären aus unserer Sicht denkbar / sinnvoll:

  • Bei der Erfassung eines Kunden kann soll eingetragen werden können, ob der Kunde die Widerrufsbelehrung zugesendet / bestätigt / abgelehnt hat.
  • Per Wiedervorlage soll das Programm anzeigen, wenn ein Kunde nach einer gewissen Wartezeit die Widerrufsbelehrung noch nicht bestätigt hat.
  • Bei Eingang der Bestätigung der Widerrufsbelehrung durch den Kunden
    • soll das unterschriebene Dokument (ggf. auch inkl. Vertrag) als Anhang zum Kunden im ImmoTool hinterlegt werden können.
    • soll das Datum der Bestätigung im Programm hinterlegt werden können. Die Widerrufsfrist von 14 Tagen soll bei Bedarf für den Kunden geändert werden können.
    • soll angegeben werden können, ob der Makler 14 Tage warten soll bevor er die Arbeit für den Kunden aufnimmt.
  • Wenn der Kunde die Widerrufsbelehrung nicht bestätigt hat oder die 14-Tage-Frist noch nicht abgelaufen ist, soll das Programm bei der Bearbeitung des Kunden eine Warnung anzeigen.
  • Personalisierter Maklervertrag inkl. Widerrufsbelehrung soll automatisch aus dem ImmoTool versendet werden können.
Sicherlich finden sich noch weitere Funktionen für das ImmoTool, mit denen sich der Ablauf weiter vereinfachen lässt. Wir sind da in jedem Falle gespannt auf Ihre Anregungen. ;)

Wir sind momentan dabei, diese Anforderungen / Änderungen genauer zu durchdenken und für die weitere Entwicklung von ImmoTool 1.0-beta einzuplanen. Die Punkte werden voraussichtlich nicht alle mit einem ImmoTool-Update realisiert - sondern werden wohl auf verschiedene Versionen aufgeteilt. Genaueres werden wir dazu in jedem Falle noch bekannt geben.

(6) Schlussbemerkung

Die Anmerkungen aus diesem Beitrag stellen den aktuellen Stand unserer Überlegungen dar und erheben keinen Anspruch auf Korrektheit oder Vollständigkeit. Wir sind offen für jede Art von Anmerkung und Diskussionsanregung.

Darüber hinaus sind wir keine Juristen - insofern stellen die Anmerkungen keine Rechtsberatung / Rechtshilfe dar. Kontaktieren Sie bitte im Zweifelsfall (insbesondere auch bei der Ausformulierung der Vertragstexte) einen Juristen Ihrer Wahl.
Mit freundlichem Gruß / Yours sincerely
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Re: Widerrufsrecht bei Maklerverträgen

Postby Kenny » Tue 1. Jul 2014, 12:31

Hallo zusammen,

ich bin auch auf diesen Thread gestoßen, da das Widerrufsrecht als vierte umstrittene Neuerung in kurzer Zeit (nach Geldwäschegesetz, EnEv 2014 und dem bevorstehenden Bestellerprinzip) das Potential zu einem echten Ärgernis hat, vor allem wenn sich das Gesetz als tolles "Schlupfloch" herumspricht. Wir suchen momentan daher auch noch nach einem pragmatischen aber rechtssicheren Umgang mit der neuen Situation.

Ich möchte für das Immotool (insbesondere in eigenem Interesse auch für die Joomla-Komponente, da mir sonst nicht geholfen wäre :roll: ) vorschlagen, es so zu machen, wie es die großen Immobilienbörsen auch tun. Ich gehe stark davon aus, dass sich die dortigen Juristen intensiv mit dem Thema befasst haben. Für die zwei größten Börsen kann ich folgende identische Neuerung seit Juni beobachten: Dort erhält der Kunde wenn der das Formular abschickt eine persönliche Bestätigungsmail von der Börse in dem er seine Kontaktdaten noch einmal aufgeführt bekommt und die Mitteilung, dass sein Anfrage nun den Makler übermittelt worden ist etc. UND ganz unten findet sich die ausführliche Widerrufsbelehrung. Da kann ich gerne mehrere Versionen zur Verfügung stellen, die eigentlich aber fast identisch sind.

Bei ImmoScout erhält von dieser Bestätigungsmail an den Kunden der Makler eine Kopie (was ich sehr gut finde - Immonet verzichtet darauf derzeit) , sodass ich seit neuestem immer zwei Mails pro Anfrage im Posteingang habe. So ist mein Kunde zumindest schon einmal ordentlich belehrt worden und ich habe eine Mail mit seinem Empfänger als Nachweis. Die Sache mit der 14-Tagesfrist tätig, und ob ich vorher tätig werde, ist dann eine zweite Angelegenheit, die man aus meiner Sicht auch per eMail Korrespondenz lösen kann.

Dass ein Kunde im Übrigen möglicherweise falsche Kontaktdaten und eine falsche eMail-Adresse angibt, ist kein neues Problem und wird sich auch nie lösen lassen, solange das Internet anonym bleibt. Hier ist wie bisher auch die Einschätzung des Maklers gefragt, wie er die Spreu vom Weizen trennt und wer überhaupt nachher als seriöser Interessent identifiziert wird und detaillierte Objektinformationen erhält.

Viele Grüße,
Kenny
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Re: Widerrufsrecht bei Maklerverträgen

Postby Kenny » Tue 1. Jul 2014, 15:24

Ich ergänze meinen Post kurz noch durch die Handlungsempfehlung des IVD:

Internetseite des Maklers
Bietet der Makler über seine eigene Internetseite Immobilien
an, können die Informationspflichten zum Teil im
Kontaktformular erfüllt werden. Die Widerrufsbelehrung,
das Widerrufsformular und die optionalen Erklärungen zum
vorzeitigen Tätigwerden (Wertersatz/vorzeitiges Erlöschen
des Widerrufsrechts) sollten im Kontaktformular integriert
werden. Setzt der Kunde die entsprechenden Häkchen zu
seinen Erklärungen und drückt auf „senden“, sollten zwei
Emails an den Kunden generiert werden. In der zeitlich
ersten Mail bekommt er noch einmal die Mustertexte der
Widerrufsbelehrung, des Widerrufsformulars (optional mit
Link auf Online-Widerrufsformular) und der Erklärungen
zum vorzeitigen Tätigwerden. Hierdurch ist das entsprechende
Formerfordernis gewahrt. Ist ein Online-Widerrufsformular
vorhanden, muss der Makler sicherstellen,
dass der Verbraucher im Fall eines Widerrufes auch eine
Bestätigung auf einem dauerhaften Datenträger über den
Erhalt des Widerrufes erhält. In der zweiten Email bekommt
er eine „Auftragsbestätigung“. Hierin gibt er auch noch
einmal die wesentlichen Inhalte des Maklervertrages
wieder.
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Re: Widerrufsrecht bei Maklerverträgen

Postby Kenny » Tue 1. Jul 2014, 15:25

P.S.: Als "dauerhafter Datenträger" ist eine eMail nach Interpretation IVD wohl ausreichend...
Kenny
 
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Re: Widerrufsrecht bei Maklerverträgen

Postby Arche » Wed 2. Jul 2014, 08:22

Hallo,

diese Verfahrensweise soll sicher die einfache und unkomplizierte Lösung sein, um die Aussenprovision zu sichern. Ich denke dass die Verträge mit den Eigentümern eh individuell sind und keine automatische Sicherung der Provision benötigen. Da in 2015 das "Bestellerprinzip" gilt und es so gut wie unmöglich ist die Provision bei der Vermietung vom Interessenten zu bekommen, halte ich es für zu aufwendig für ein halbes Jahr diese automatische Widerufsbelehrung zu kreiren. Bei Verkäufen sollte man ja schon aufgrund der höheren Summe auf Nummer "Sicher" gehen.

Oder wie siehst du das?

Carina
Last edited by Arche on Wed 2. Jul 2014, 11:28, edited 1 time in total.
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Re: Widerrufsrecht bei Maklerverträgen

Postby Kenny » Wed 2. Jul 2014, 09:00

Guten Morgen,

dass dieses Verfahren einen zusätzlichen Nutzen zur Provisionssicherung hat, bezweifle ich - auch eine dritte und vierte Mail würde dahingehend nicht weiterhelfen... Nein, also ich denke schon, dass dieses Verfahren mit der zweiten Mail der Erfüllung der Verpflichtung nach Verbraucherrechterichtlinie der EU dient. Die Umsetzung ist m.E. praktikabel, daher möchte ich vorschlagen eine Umsetzung im ImmTool in Betracht zu ziehen.

Grüße,
Kenny
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Re: Widerrufsrecht bei Maklerverträgen

Postby Kenny » Fri 18. Jul 2014, 11:21

Hallo allerseits,

ich würde das Thema gerne nochmal auf die Tagesordnung bringen. Die Lösung, wie sie bei Remax praktiziert wird, erscheint mir doch ganz sinnvoll:

z.B.:
http://www.remax.de/Einfamilienhaus-Kau ... 60022-1003

Man beachte den Link und die Einverständniserklärung unter dem Formular. Dies müsste sich im Immotool doch auch recht unkompliziert umsetzen lassen, oder nicht?

Grüße
Kenny
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Re: Widerrufsrecht bei Maklerverträgen

Postby Walter Wagner » Tue 29. Jul 2014, 17:33

Hallo Kenny,

wie Andreas etwas weiter oben schilderte ist eine solche Lösung, wie Du sie bei Remax gefunden hast und auch von den Portalen und Onlinesoftware praktiziert wird, recht gut zu realisieren.
Für eine Desktop-Software, wie das ImmoTool, ist dieser Weg, abgesehen von einer Immobiliendarstellung auf der eigenen Webseite durch das ImmoTool, aber nicht ohne Weiteres gangbar.

Es dürfte der Regelfall sein, dass eine Anfrage per Mail über ein Portal kommt. Hat das Portal bereits ausreichend über das Wiederrufrecht informiert ist alles in Ordnung und es sollte keine zweite Belehrung erfolgen. Denn das könnte den Interessenten irritieren.

Aber was, wenn das Portal oder die eigene Webseite dies nicht geregelt haben? Dann, und ich denke nur dann, besteht ein Bedarf eine Lösung über das ImmoTool zu realisieren.

Auf jeden Fall wären für die Bereitstellung der Exposés Zwischenschritte nötig.

1.
  1. Interessent erhält Mail mit verschlüsselter PDF. Mail enthält einen personalisierten Link.
  2. Bei einem Aufruf des Links wird die Bestätigung zur Wiederrufbelehrung gefordert und gespeichert.
  3. Schlüssel zum öffnen der PDF wird angezeigt.
  4. Der Makler erhält Mitteilung über die Bestätigung und Interessent erhält die Wiederrufbelehrung als Text noch einmal per Mail.

2.
  1. Das ImmoTool sendet das Exposé auf einen unserer Server.
  2. Interessent erhält eine Mail mit einem personalisierten Link.
  3. Nach Aufruf des Links wird die Wiederrufbelehrung angezeigt und die Bestätigung gespeichert.
  4. Nach der Bestätigung wird das Exposé angezeigt und / oder zum Download angeboten
  5. Der Makler erhält Mitteilung über die Bestätigung und Interessent erhält die Wiederrufbelehrung als Text noch einmal per Mail.

Wenn ich eine Möglichkeit übersehen habe möchte ich darum bitten diese aufzuzeigen.
Mit freundlichem Gruß,
Walter Wagner
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